18 Ağustos 2022 tarihinde resmî gazetede yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik hükümlerinde bazı önemli değişiklikler olmuştur. Değişikliğe uğrayan hususlar aşağıda etraflıca değerlendirilmiştir.

I-) YAPILAN DEĞİŞİKLİK İLE ALIŞVERİŞ MERKEZİ YÖNETİMLERİ İLE MAĞAZA SAHİPLERİ ARASINDA İHTİLAF YARATAN “ORTAK GELİR” , “ ORTAK GİDER” ve “YÖNETİM GİDERİ” KAVRAMLARINI AÇIK BİR ŞEKİLDE YÖNETMELİKLE HÜKME BAĞLANMIŞTIR.

Alışveriş Merkezi yönetimleri ile mağaza sahipleri arasındaki ihtilaflara konu olan ortak gelir, ortak gider ve yönetim gideri kavramları ilgili yönetmelikte şu şekilde tanımlanmaktadır: “ Ortak gelir: Ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, atm ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile 11 inci maddenin üçüncü fıkrası kapsamında tahsil edilen avanslardan elde edilen her türlü geliri, Ortak gider: Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini, Yönetim gideri: Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri, ifade eder. “ İşbu tanımlamaların yönetmeliğe eklenmesi Alışveriş Merkezlerinin reklam, pazarlama ve danışmanlık vb. giderler için mağaza sahiplerinden ortak gider katılım payı tahsil edilmesini engellemek gayesi taşımaktadır.

II-) YAPILAN DEĞİŞİKLİKLE YÖNETMELİĞİN 11. MADDESİ DEĞİŞTİRİLEREK ORTAK GİDER PAYLAŞIMININ NE ŞEKİLDE YAPILACAĞI DA HÜKME BAĞLANMIŞTIR.

Yönetmeliğin 11. Maddesinin ilk 5 bendi değiştirilerek gider paylaşımının nasıl yapılacağı kararlaştırılmıştır.

“ 1-) Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.

2-) Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemez.

3-) Ortak giderler için, bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan tutar üzerinden avans alınabilir. Avans alınması halinde, avansın ait olduğu yılı izleyen şubat ayı sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilir.

4-) Ortak gider katılım payları Türk Lirası üzerinden hesaplanır ve ödenir.

5-) Ortak gider katılım payları perakende işletmelerden yazılı olarak talep edilir ve bu yazıda giderlerin tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilir.” Aynı maddenin devamında ortak giderlerin nasıl ve ne şekilde istenmesi gerektiğini gösteren yazılı raporda bulunması zorunlu olan hususlar belirtilmiştir.”

Her yıl bir önceki takvim yılına ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlanarak nisan ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilir. Raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği, talepleri halinde on beş gün içinde perakende işletmelere verilir. Ortak gelir ve gider raporunda asgari olarak aşağıdaki hususlar yer alır:

a) Alışveriş merkezinin adı ve iletişim bilgileri ile rapor dönemi.

b) Alışveriş merkezi maliki ve yönetiminin ad, unvan ve iletişim bilgileri ile vergi dairesi ve vergi numarası.

c) Alışveriş merkezinin satış alanı.

ç) Büyük mağaza sayısı ile boş ve dolu olanlar belirtilmek suretiyle iş yeri sayısı ve bu iş yerlerinin satış alanları.

d) Ortak kullanım alanlarının niteliği ve sayısı ile bu alanların ayrı ayrı ve toplam büyüklükleri.

e) Tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ortak gelir ve giderler.

f) Birim satış alanına düşen ortak gider tutarı.

g) Ortak gider katılım payı dağıtımına esas ortak gider tutarı, perakende işletmeler tarafından karşılanan ortak gider tutarı ve boş iş yerleri ile perakende işletmeler adına malik tarafından karşılanan ortak gider tutarları.

ğ) Alışveriş merkezi içindeki her bir perakende işletmenin adı, unvanı, satış alanı, hesaplanan ortak gider katılım payı, malik tarafından karşılanan katılım payı ile bu işletmelerden alınan avans ve yapılan mahsup işlemi neticesinde işletmelerce ödenen veya işletmelere iade edilen tutarları gösteren ortak gider katılım payı tablosu.

h) Elektrik, su, doğalgaz gibi ortak giderlere ilişkin sayaçları numaralarıyla birlikte gösteren sayaç düzen krokisi.”

III-) ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNİN AVANS, ORTAK GELİR, GİDER HESAPLAMA VE RAPORLAMA İŞLEMLERİNİN YÖNETMELİĞE UYGUNLUĞU HER YIL BAĞIMSIZ DENETİM KURULUŞLARINCA DENETLENEREK RAPORA BAĞLANMASI ZORUNLUDUR. BU RAPOR HER YIL TEMMUZ AYINA KADAR PAREKENDE İŞLETMELERİNE GÖNDERİLİR. ALIŞVERİŞ MERKEZİ YÖNETİMİ VEYA MALİKİ BU İŞLEM İÇİN HİÇBİR ŞEKİLDE PERAKENDE İŞLETMELERİNE MASRAF YANSITAMAZ.

IV-) ORTAK GİDER VE GELİR KATILIM PAYLARINI, GİDER TAHSİLATI HARİCİNDE ALIŞVERİŞ MERKEZİ MALİKİ VEYA YÖNETİMİNİN BAŞKA BİR AMAÇLA KULLANMASI YASAKLANMIŞTIR.

Ortak giderlerden elde edilen gelirin yalnızca giderlerin tahsilatı için kullanılması kararlaştırılmasıyla beraber ortak gelirin de ortak giderden fazla olması durumunda ortak gelirin gelecek seneki ortak giderden mahsup edilmesi hükme bağlanarak zımni( üstü kapalı ) bir şekilde ortak gelirlerin de sadece ortak giderlerin mahsubu için kullanılabileceği kararlaştırılmıştır. “ (8) Ortak gider katılım payları tahsilat amacı dışında kullanılamaz. Ortak gelirler, tahsil edildikleri yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır. Bir takvim yılındaki ortak gelir tahsilatının ortak gider toplamından fazla olması durumunda, ortak gider toplamını aşan kısım, bir sonraki yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır. (9) Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri malikince karşılanır. (10) Kiraya verilmemiş iş yerlerine ait ortak gider katılım payları bu iş yerlerinin maliklerince karşılanır. (11) Bu maddenin uygulanmasından alışveriş merkezi maliki ile yönetimi müştereken sorumludur. ”

V-) İLGİLİ YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİĞİNDE BELİRTİLEN GEÇİCİ 2. MADDE UYARINCA İŞBU YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİĞİNDEN ÖNCE REKLAM VE DANIŞMANLIK GİBİ GİDERLER İÇİN KATILIM PAYI TALEP EDİLMESİNE SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ SÖZLEŞME SÜRECİNCE GEÇERLİDİR. ANCAK SÖZLEŞMENİN YENİLENMESİ VE UZAMIŞ SAYILDIĞI HALLERDE BU HÜKÜM GEÇERLİ DEĞİLDİR.

Her ne kadar, sözleşme hükümlerinin sözleşme süresince geçerli olduğu geçici maddenin 1. Fıkrasında belirtilmişse de 2.fıkra da belirtilen: “ Birinci fıkra kapsamındaki sözleşmelerde yönetim giderinin alt kalemleri ayrıca belirtilmedikçe perakende işletmelerden yönetim gideri olarak yalnızca alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebilir. “ hükmünce sözleşmelerde ayrıntılı bir şekilde yönetim gideri kalemleri belirtilmemişse yalnızca bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderlerin alınabileceğini belirterek, yürürlükteki sözleşmeleri de etkilemektedir. 3. fıkra ile de ilk 2 fıkrada belirtilen reklam, danışmanlık gideri , yönetim personelinin giderleri ve devam eden sözleşme hükümlerinde belirtilen giderlerin, katılım payı olarak tahsilinde, bu işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranlanmasıyla hesaplanacağı hükme bağlanmıştır. İlgili madde metni: “ GEÇİCİ MADDE 2- (1) Bu maddeyi ihdas eden Yönetmelik ile değiştirilen 11 inci maddenin değişiklikten önceki ikinci fıkrasına göre reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için perakende işletmelerden katılım payı talep edilebilmesine imkân sağlayan ve bu maddenin yayımı tarihinden önce kurulan sözleşme hükümleri, sözleşme süresince geçerlidir. Ancak sözleşme süresinin sona ermesinden önce veya sonra sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılmış sayılması hallerinde söz konusu giderler için katılım payı tahsil edilemez. (2) Birinci fıkra kapsamındaki sözleşmelerde yönetim giderinin alt kalemleri ayrıca belirtilmedikçe perakende işletmelerden yönetim gideri olarak yalnızca alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebilir. (3) Birinci ve ikinci fıkralar kapsamında perakende işletmelerce ödenmesi gereken katılım payları, bu işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranlanmasıyla hesaplanır. (4) Bu madde kapsamında perakende işletmelerden reklam, pazarlama, danışmanlık ve yönetim giderleri için katılım payı tahsil edilmesi durumunda, 11 inci maddenin yedinci fıkrası gereğince hazırlanan bağımsız denetim raporunda gider paylaşım işlemlerinin bu maddeye uygunluğuna da yer verilir.” VI-) SONUÇ: İlgili yönetmelik değişikliğini özetleyecek olursak; alışveriş merkezlerinin ortak gideri niteliğinde olmayan ve alışveriş merkezi maliki veya yönetimine ait giderler olduğu kabul edilen reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için alışveriş merkezindeki işletmelerden bundan böyle herhangi bir bedel tahsil edilemeyecektir. Ancak, sözleşme serbestisi ilkesi doğrultusunda yönetmelik değişikliğinden önce kurulan sözleşmelerde hüküm bulunması halinde bahse konu giderler için işletmelerden, sözleşmeler yenileninceye ya da uzatılmış sayılıncaya kadar katılım payı tahsil edilebilecektir. Yine yönetmelik değişikliğinden önce kurulan sözleşmelerde yönetim giderlerinin alt kalemlerinin belirtilmemiş olması halinde, işletmelerden yalnızca alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebilecektir. Ayrıca yapılan değişiklikle ortak gelir ve gider raporunun asgari standartları belirlenmiştir. Alışveriş merkezlerince her yıl bir önceki yılın ortak gelir ve giderleriyle ilgili standart, gerçeğe uygun, şeffaflığın ve hesap verilebilirliğin sağlandığı raporların oluşturulması zorunlu hale getirilmiştir. Ortak gelir ve gider raporunun oluşturulmasına ilişkin olası tereddütlerin ortadan kaldırılmasını teminen proaktif bir yaklaşımla raporda bulunması gereken asgari unsurlar açık ve detaylı şekilde belirlenmiştir.